稅부담에 강남 매물 늘었지만…시세는 '버티기'

정부가 부동산 공시가격 시세 반영률을 90%까지 높이겠다고 발표한 이후 서울 강남 등 고가 아파트 시장에서 매물이 점차 늘고 있다. 주택 보유세가 큰 폭으로 오를 것으로 예상되기 때문이다.그러나 아직은 급매물 호가도 높은 수준이다. 간간이 터지는 거래에서 신고가가 나오고 있는 이유다. 전문가들은 양도소득세 부담이 커 ‘버티기’에 들어간 집주인이 더 많다고 입을 모으고 있다. 서초구 급매물 30% 이상 증가16일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 4만5064건으로, ‘공시가격 현실화 로드맵’이 발표된 지난달 27일 4만2932건 대비 2132건(5.0%) 늘어난 것으로 나타났다.국토교통부는 지난달 27일 공청회를 열고 공시가격의 시세 반영률을 80, 90, 100%씩 올리는 검토안을 제시한 뒤 이달 3일 90% 안을 결정해 발표했다. 이 안에 따르면 △시세 15억원 이상 아파트는 2025년까지 △9억~15억원 아파트는 2027년까지 △9억원 미만은 2030년까지 공시가격이 시세의 90% 수준까지 오르게 된다. 이에 따라 서울 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡를 보유한 1주택자의 보유세는 올해 907만원에서 5년 뒤 4632만원으로 다섯 배가량 뛸 것으로 추산된다.고가 주택이 모여 있는 강남권을 중심으로 매물이 나오면서 급매물도 증가하는 추세다. 강남구는 시장에 나온 아파트 매물이 지난달 27일 7706건에서 이날 8377건으로 671건 늘었다. 서초구는 6241건에서 6861건으로, 송파구도 4042건에서 4642건으로 증가했다. 같은 기간 공인중개사가 ‘급매’로 표시해 온라인에 올린 매물의 경우 서초구가 306건에서 400건으로 30.7% 늘었다. 강남구는 265건에서 307건으로 15.8%, 송파구는 221건에서 244건으로 10.4% 증가했다.강남3구 거래량도 주춤하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 현재까지 집계된 10월 아파트 매매 거래량은 강남구가 157건으로, 전월(179건) 대비 감소했다. 송파구는 226건에서 161건, 서초구도 199건에서 166건으로 줄었다. 중저가 아파트가 밀집한 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 등의 거래량이 늘어난 것과 대조된다. 매물 늘지만 시세는 안 내려매물이 늘고 있지만 일부 단지에서는 신고가가 나오는 등 본격적인 시세 하락은 나타나지 않고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난 8월 22억2000만원에 거래됐으나 최근 호가는 20억원 선이 깨지고 19억6000만원까지 내려갔다. 반면 대치동 ‘대치아이파크’ 전용 119㎡는 지난 10일 32억9500만원에 손바뀜하며 신고가를 썼다. 이달 초 도곡동 ‘아카데미스위트’ 전용 128㎡와 청담동 ‘청담대림e-편한세상’ 전용 81㎡도 각각 18억원, 17억9000만원 신고가에 거래됐다.전문가들은 일부 절세용 급매가 시장 하락을 주도하진 못할 것이라고 전망했다. 급매라고 하지만 대부분 시세보다 조금 싼 수준이기 때문이다. 내년 종합부동산세 기준일인 6월 1일까지는 아직 시간이 있어 집주인들이 ‘안 팔려도 그만’이라는 식의 호가를 부르고 있다는 설명이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “내년까지 고가 아파트를 중심으로 일부 급매가 늘어날 수 있지만 양도세 부담이 커 버티는 집주인도 많다”며 “당분간은 눈치보기 장세를 이어갈 것”이라고 내다봤다.전·월세 가격이 급등하고 일부 수도권과 지방광역시 집값이 급등세를 보이는 것도 강남 집값을 떠받치고 있다. 서울 외곽 집값이 오르면서 강남 등이 상대적으로 싸보이는 현상이 나타나고 있다는 얘기다.고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “당분간 서울 내 아파트 공급이 제한적이기 때문에 가격이 쉽게 내려가지 않을 것”이라며 “월세 등을 높여 세입자에게 세 부담을 전가하거나 증여 등을 선택할 수 있다”고 말했다. 한국감정원에 따르면 지난주(9일 조사 기준) 강남·서초·송파구 아파트 매매가격 상승률은 각 0%로 보합세를 나타냈다.신연수 기자 sys@hankyung.com

외국인도 강남3구 선호…올해 아파트 매수 대거 늘렸다

올 들어 외국인이 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트 거래를 대폭 늘린 것으로 나타났다. 외국인도 가치 상승이 기대되는 서울 핵심 지역에 집중하고 있다는 분석이 나온다.18일 홍기원 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 외국인의 서울 아파트 총 거래량(매수 및 매도)은 925건으로 집계됐다. 외국인의 서울 아파트 매매현황이 자치구별로 공개된 것은 이번이 처음이다. 한국감정원은 매달 부동산 거래현황을 발표하면서 외국인의 건축물 거래현황도 공개하고 있다. 이 건축물에는 아파트, 단독주택, 빌딩 등이 포함된다. 아파트만 얼마나 샀는지는 파악할 수 없었다.자치구별로 보면 중국 동포 밀집지역인 구로구(87건)가 가장 많았다. 다음은 강남구(84건), 송파구(64건), 서초구(60건), 영등포구(49건), 성북구(47건) 등의 순이었다.올해는 강남3구가 차지하는 비중이 늘어난 게 특징이다. 외국인의 서울 아파트 총 거래량 중 강남3구가 차지하는 비중은 22.4%(208건)에 달했다. 지난해 19.0%(291건)에 비해 3.4%포인트 상승했다. 올 들어 서울 집값이 급등하자 외국인들의 부동산 쇼핑이 강남3구에서 집중적으로 이뤄진 것으로 풀이된다.외국인의 서울 아파트 총 거래량은 △2017년 1775건 △2018년 1529건 △2019년 1129건 등 지난해까지 감소세였다. 그러나 올해는 8월 말까지 925건으로 집계돼 작년보다 늘어날 가능성이 높다.외국인의 강남3구 선호 현상은 빌라, 오피스텔 등을 포함한 전체 부동산 거래현황에서도 나타난다. 한국감정원의 외국인 건축물 거래현황에 따르면 지난 8월 외국인의 강남3구 거래량은 123건을 기록했다. 전달(114건)보다 7.9%(9건) 더 늘면서 올해 최대치를 기록했다. 반면 서울 전체 거래량은 570건에서 495건으로 줄어들었다.부동산 전문가들은 상대적으로 부동산 규제에서 자유로운 외국인들이 투자 가치와 안정성이 뛰어난 강남3구 아파트를 사들이고 있다고 설명했다. 비거주 외국인은 국내에서 주택을 구입할 경우 다주택자 규제를 받지 않는다. 자국 은행 등을 통해 자금을 마련해 국내 부동산에 투자하면 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등의 규제 대상에서 제외된다. 내국인에 대한 역차별이 심각하다는 지적이 끊이지 않는 이유다.홍 의원은 “캐나다, 호주, 싱가포르 등은 외국인의 자국 부동산 투자를 규제하는 각종 장치를 두고 있다”며 “올 들어 부동산 규제가 쏟아진 만큼 내국인과 외국인의 형평성을 맞추기 위한 조치가 이뤄져야 한다”고 강조했다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com

도곡렉슬 인근 삼호, 재건축 속도

서울 강남구 도곡동 삼호아파트(조감도)가 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 일반에 공급되는 물량이 최대 100가구가 넘을 것이란 전망이 나온다.22일 정비업계에 따르면 도곡 삼호아파트 주택재건축정비사업은 최근 강남구로부터 사업시행인가를 받았다.1984년 준공해 올해로 37년차를 맞은 이 아파트는 지상 12층, 2개 동에 전용 127㎡ 단일 면적의 총 144가구로 구성된 소형 단지다. 강남구 대장아파트 중 하나인 ‘도곡렉슬’을 마주보는 위치다. 도곡로와 언주로가 교차하는 요지에 있어 알짜 단지라는 평가를 받는다. 지하철 분당선 한티역이 가깝다. 도곡중, 강남세브란스병원과 붙어 있어 생활 편의성도 좋다.재건축을 통해 지하 3층~지상 18층, 4개 동에 308가구(임대 48가구 포함)가 들어설 예정이다. 주택형별로는 △전용 45㎡ 54가구 △58㎡ 101가구 △74㎡ 34가구 △84㎡ 85가구 △105㎡ 34가구 등이 공급된다.임대주택과 조합원 분양을 제외하고 많게는 100가구 이상이 일반에 공급될 것으로 예상된다. 조합 측은 당초 ‘1+1 분양’을 희망하는 조합원이 많아 중소형 평수 위주로 재건축 아파트를 설계했다. 1+1 분양은 중대형 한 가구를 보유한 조합원이 재건축 때 두 가구를 받을 수 있게 하는 제도다. 추가로 받을 수 있는 주택은 전용 60㎡ 이하만 가능하고 소유권 이전 등기 후 3년이 지나야 전매할 수 있다. 조합 관계자는 “다주택자 세제 등 규제가 강화되면서 큰 주택형 한 가구만 분양받는 게 더 낫겠다고 판단하는 조합원이 대다수”라고 전했다. 도곡 삼호 재건축 조합원 수는 119명이다.조합은 연말까지 시공사를 선정할 계획이다. 지난달 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 현장설명회에는 현대건설이 단독으로 참여해 유찰됐다. 정우석 조합장은 “내년 가을께 관리처분인가를 마치고 내년 말 이주 및 철거하는 것을 목표로 하고 있다”고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com