토지가치 상승분의 이익 상한제 두기로
기부채납받아 공공분양아파트 활성화
민간 재개발·재건축 법령도 개정키로[이데일리 정두리 기자] 정부가 4일 발표하는 서울 등 수도권 도심 내 대규모 공급대책에는 공공 주도 방식의 공급 물량 외에도 민간 재개발·재건축 활성화 방안이 담기는 것으로 확인됐다. 다만 민간이든 공공이든 철저한 이익환수를 전제로 한다. 정부 표현을 빌자면 ‘이익공유제’다.
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3일 정치권과 정부 관계부처 의견을 종합해보면 정부는 재개발·재건축 정비사업시 용적률·건폐율 상향조정 등 인센티브를 파격적으로 줄 계획이다. 이미 대단지는 용적률 500%, 역세권 소규모단지는 700%까지 허용하는 것으로 가닥이 잡혔다.
지자체가 행사할 수 있는 정비사업 사업인허가권을 중앙정부에 한시적으로도 부여하는 방안도 포함된다. 동시에 정비사업 절차 간소화도 추진한다. 국토부 관계자는 “이번 대책은 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등의 지역들을 개발하는 데 초점이 맞춰져 있다”면서도 “다만 기존의 개발방식이 제대로 작동하지 않는 원인을 찾아 개선책을 낼 것”이라고 설명했다. 인허가 권한이 지자체에 있다보니 정비사업이 지연되고, 정부 차원의 공급 컨트롤이 안됐다는 얘기다.
인센티브 주고, 이익상한제 도입?
논란이 예상되는 점은 용적률 등 인센티브에 따른 이익 환수 부분이다. 정부는 인센티브 부여로 사업자가 얻게 되는 이익상승분에 상한제를 두기로 한 것으로 확인됐다. 정부는 이미 늘어나는 용적률의 20~50%에 대해 공공주택으로 기부채납 받겠다고 공언한 상황이다. 재건축의 경우 사업 종료시점에 초과하는 이익의 일정부분을 세금으로 내는 ‘재건축 초과이익 환수제’(재초환)도 이미 있는 상태다.
이 상황에서 환수 형태의 이익 공유제(상한제) 카드를 들고 나왔다. 정부 관계자는 이데일리와의 통화에서 “늘어난 용적률 만큼 최대 50%까지 기부채납하는 것과 별개로 초과이익에 상한제를 둬 공공이 (이익을) 공유하도록 할 것”이라며 “그것이 추가 기부채납을 받는 방식이 될지, 현금화해 기금으로 조성할지는 아직 확정된 게 없다”고 밝혔다. 그는 “이익공유제 같은 포용적 정책모델과는 엄밀히 다르지만 어느 부분에서는 비슷하게 연계되는 부분이 있을 것”이라고 덧붙였다.
이 경우 기존 재건축 뿐 아니라 재개발까지 재초환 형태의 이익 환수에 나선다는 추정이 가능하다. 정부가 이를 공공임대 외에 공공분야이나 공공자가주택 환매조건부·토지임대부·지분적립형) 등 공적주택으로 공급하는 식이다.
재개발 이어 재건축도 토지 강제수용?
정부는 또 재개발·재건축시 반대하는 주민들의 토지를 강제로 수용해 사업을 확대할 수 있는 방안을 열어놓을 것으로 보인다. 현재는 재개발시에만 주민동의률을 넘어선 후에도 반대하는 주민들에 대해 토지를 강제로 수용할 수 있다. 다만 이때 보상비가 시세보다 낮아 소송전이 잇따르고 있다. 정부는 이를 재건축으로까지 확대할 예정이다. 현재 재건축의 토지 수용은 ‘매도청구’ 등의 소송으로만 가능하다..
사업에 속도를 내기 위해 주민동의률도 낮출 예정이다. 현재 사업승인 인가를 받기 위해서는 토지소유주 ‘4분의 3’의 동의를 받아야 하지만 이를 3분의2나 50%로 낮춘다는 설명이다.
현재로선 이익공유제나 규제완화에 대한 법적 근거가 없는 상태다. 정부는 이번 공급대책에서 이를 뒷받침할 수 있도록 법안 추진 계획도 같이 발표할 예정이다. 정부 관계자는 “민간 재개발·재건축에 대한 정비구역 지정 등 토지 수용이나 초과이익 상한제는 현재로서는 법적 장치가 없는 상황”이라면서 “정부가 이를 제도화할 수 있는 중점 법안 추진도 같이 내놓을 것”이라고 밝혔다.
다만 시장이나 민간에서 이를 규제완화, 공급확대 방안으로 받아들일 지는 미지수다. 정비사업 개발 이익에 대해 사실상 정부가 현재보다 더 큰 환수장치를 마련하는 것일 수 있어서다. 개인의 재산권 침해로 이어질 수도 있는 부분이다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “현재도 개발사업시 반대하는 주민들의 강제수용에 대한 반발이 거센데 주민동의률을 낮추면 갈등은 더 심화될 수 있다”고 봤다.
정두리 (duri22@edaily.co.kr)
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