CBRE "상업용 부동산 시장, 1분기 이어 2분기 투자 활동 가속화" [마켓인사이트]

올해 상반기 국내 상업용 부동산 투자 규모가 지난해 대비 36% 커진 것으로 조사됐다. 국내 투자자를 중심으로 물류센터 및 오피스빌딩 투자가 활발하게 이어진 영향이다. 작년과 달리 호텔과 리테일 분야 투자도 새롭게 떠올랐다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE는 21일 ‘2021년 2분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’를 발표했다. 보고서에 따르면 올 2분기 상업용 부동산 총 투자 시장 규모는 약 4조7000억원을 기록한 것으로 집계됐다. 전 분기 대비 약 48% 증가했다. 올해 상반기까지 누적된 투자 규모는 총 약 7조9000억원으로 작년 대비 약 36% 늘었다. 임동수 CBRE코리아 대표는 “국내 투자자를 중심으로 지속되는 물류 및 오피스 투자 수요와 더불어 호텔과 리테일 부문 거래 활동의 증가가 투자 규모 증가를 견인했다”며 “특히 코어 지역 자산을 매입해 리노베이션 또는 리모델링을 효과적으로 활용함으로써 매력적인 매각 차익을 실현할 수 있는 밸류애드 전략은 당분간 투자 시장에서 지속적으로 관찰될 것으로 보인다”고 밝혔다.오피스 시장은 지난해 하반기 이후 준공된 A급 오피스빌딩을 중심으로 공실 해소가 빠르게 이뤄졌다. 서울 전체 공실률은 9.1%로 전 분기에 이어 2분기 연속 공실률이 하락됐다. CBRE코리아는 경기 회복세와 함께 임차인들의 확장 및 이전 수요가 지속되고, 신규 공급이 제한적인 만큼 서울 A급 오피스 임대 시장은 당분간 안정적으로 유지될 것이라고 전망했다.리테일 시장은 전반적인 오프라인 시장의 약진이 지속되는 가운데 일부 온라인 리테일러의 오프라인 시장 진출이 눈에 띄었다. 온라인 패션 플랫폼 무신사의 홍대 플래그십 스토어는 오픈과 동시에 소비자가 몰리며 주목받았다. 물류 시장은 안정적인 임차 수요와 임대료 프리미엄이 있는 자산의 공급으로 완만한 상승세를 지속하고 있다. 수도권 A급 물류 시장의 평균 임대료는 지난 하반기 대비 약 0.4%, 지난해 동기 대비 약 1.5% 증가한 것으로 조사됐다. 최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 “하반기 금리 인상 가능성이 높아지는 가운데 올해 2분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 3.9% 수준을 유지했다”며 “배송 속도에 민감한 이커머스 및 라스트마일 저온 수요 선호도를 바탕으로 김포 지역의 물류 자산이 견고한 수요를 보이면서 2분기 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 전 분기 대비 소폭 하락한 4.4%를 기록했다”고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com 

성동·노원·동작·도봉 아파트값, '문재인 정부 4년' 두 배 넘게 올랐다

문재인 정부 출범 이후 4년 동안 서울 성동·노원·동작·도봉구 아파트값이 두 배 이상으로 뛴 것으로 나타났다. 그간 25번의 부동산 대책을 내놨으나 수요 억제 중심의 규제로 오히려 집값을 더 올렸다는 비판이 나온다.2일 부동산 정보제공업체 경제만랩이 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 분석한 결과 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 2325만9000원에서 지난달 4358만2000원으로 4년간 약 2032만3000원(87.4%) 상승한 것으로 조사됐다.25개 자치구 중 상승률이 가장 높게 나타난 지역은 성동구다. 성동구 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 2017년 5월 2305만9000원에서 지난달 4882만원으로 111.7% 상승했다. 4년간 두 배 넘게 뛴 셈이다. 성수동을 중심으로 초고가 아파트 거래가 늘어나면서 평균 가격이 올라간 것으로 풀이된다. 노원구는 같은 기간 1641만2000원에서 3373만원으로 105.5% 올랐다. 동작구(101.0%)와 도봉구(100.8%)도 평균 가격이 두 배 이상으로 올랐다.중저가 아파트가 몰려 있어 서민들의 대표 주거지로 꼽히는 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 집값마저 급등하면서 보금자리론을 받을 수 있는 시세 6억원 이하 아파트가 점차 사라지고 있다. 노원구 월계동 ‘현대’ 전용 84㎡는 2017년 5월 4억2300만원에 거래됐으나 지난달 9억원에 손바뀜해 두 배 이상으로 올랐다. 도봉구 도봉동 ‘한신’ 전용 84㎡도 같은 기간 3억1200만원에서 6억9500만원으로 상승했다. 강북구 미아동 ‘꿈의숲롯데캐슬’ 전용 84㎡는 5억1500만원에서 10억7500만원이 됐다.평균 가격 상승분은 ‘강남3구(강남·서초·송파구)’가 가장 컸다. 강남구는 2017년 5월 3.3㎡당 4397만1000원에서 지난달 7637만1000원으로 올랐다. 서초구와 송파구는 3.3㎡당 각각 2841만원, 2870만원 상승했다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “주택시장 불안정 원인을 공급 부족이 아니라 투기 수요에서 찾고 수요 억제 중심의 정책을 펼친 것이 잘못”이라며 “공급이 활발하게 이뤄져야 장기적인 가격 안정화가 가능하다”고 말했다.신연수 기자 sys@hankyung.com

서울 도심 오피스빌딩 3.3㎡당 4천만원 시대

서울 도심 오피스빌딩 가격이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만원을 넘어섰다. 2018년 삼성물산 서울 서초사옥(현 더에셋)이 3.3㎡당 3000만원 시대를 연 지 3년 만이다.국내외 기관투자가의 뭉칫돈이 상업용 부동산 시장에 몰려들면서 도심 빌딩 매물난이 심해지고 있어 당분간 오름세가 이어질 것이란 전망이 나온다.17일 투자은행(IB)업계에 따르면 부동산펀드 운용사인 이지스자산운용은 이달 초 서울 테헤란로에 있는 더피나클역삼의 인수 우선협상대상자가 됐다. 매입가격은 1756억원으로 연면적(1만4457㎡)을 고려하면 3.3㎡당 4010만원이다. 국내 오피스빌딩 중 단위면적당 최고 몸값을 기록하게 됐다.강남권역뿐 아니라 종로·광화문 등 도심권역, 여의도권역에서도 최고가 거래가 잇따르고 있다. NH아문디자산운용이 지난달 종로 삼일빌딩을 도심권역 역대 최고가인 3.3㎡당 3500만원대(총 4420억원)에 매입했다. 여의도에서는 지난해 말 삼성생명 빌딩이 3.3㎡당 2200만원대로 최고가 기록을 세웠는데, 3개월 만인 올 2월 오투빌딩(옛 HP빌딩)이 3.3㎡당 2400만원으로 이를 경신했다. "그래도 서울이 싸다"…도심 오피스빌딩에 몰리는 뭉칫돈부동산 업계에서는 풍부한 유동성이 국내 오피스 빌딩 몸값을 밀어올리고 있다고 보고 있다. 특히 중국 등 해외 자본이 꾸준히 유입되고 있다. 중국 당국이 지난해 상반기 자국 내 오피스 빌딩 건축·투자 규제에 들어간 점도 한국 부동산 시장에 ‘풍선 효과’를 불러일으키고 있다. 부동산 통계회사인 리얼캐피털애널리틱스(RCA)에 따르면 지난해 외국계 투자자들의 한국 오피스 빌딩 투자 규모는 전년 대비 79% 늘어난 3조4000억원에 달했다.서울 강남권역 오피스 빌딩 가격 상승세가 두드러진다. 지난해 7월 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 3380만원, 올해 3월 동궁리치웰타워가 3633만원, 이번에 더피나클역삼이 4010만원에 계약되는 등 1년간 세 차례 신기록을 썼다.3.3㎡당 4000만원대의 호가에도 강남 대로변에 위치한 중소형 빌딩들까지 투자자들의 관심을 받고 있다. 삼성동 K타워 관계자는 "매각할 의사가 전혀 없는데도 끊임없이 매수제의가 들어오고 있다"고 전했다. 글로벌 부동산컨설팅업체 컬리어스인터내셔널코리아의 장현주 리서치팀 부장은 “지난해 코로나19 사태에도 불구하고 서울 오피스 빌딩 공실률이 해외 주요 도시에 비해 양호해 안전자산이란 인식이 커졌다”고 설명했다.쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 1분기 국내 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 4.04%에서 올해 1분기 9.40%로 올랐다. 하지만 전문가들은 코로나로 인한 타격이라기보다 여의도 파크원, 강남 센터필드 등 초대형 오피스 빌딩이 준공된 영향이 크다고 보고 있다.전문가들 사이에선 오피스 빌딩 가격이 2~3년 내 3.3㎡당 5000만원을 넘어설 것이란 전망이 나온다. 정기민 JLL인터내셔널캐피털 상무는 “몇 년 전 홍콩 대형 오피스 빌딩은 3.3㎡당 2억5000만원, 일본 도쿄는 2억원, 미국 뉴욕과 샌프란시스코는 1억5000만원 정도로 평가됐다”며 “서울 빌딩 가격은 이들 도시의 3분의 1 이하여서 저가 매력이 있다고 보는 것 같다”고 전했다. 장 부장은 “국내 오피스 빌딩을 만기가 없는 부동산투자회사(리츠)들이 가져가면서 점점 매물이 줄고 있다”며 “최근엔 리모델링으로 가치를 높일 수 있는 강남 중소형 빌딩으로 관심이 번지고 있다”고 설명했다. 반면 국내 연기금들이 다시 해외 부동산 투자에 나서고, 금리가 오르면 투자 열기가 꺼질 수 있다는 분석도 나온다. 부동산업계 관계자는 “오피스 빌딩 매입가가 높아지면서 연 수익률 개념인 자본환원율이 3% 초반에서 2% 후반까지 떨어지다 보니 운용사로서는 부담이 크다”며 “금리가 오르면 대출 부담이 커지고, 자본환원율도 더 떨어져 다른 투자상품으로 눈을 돌리게 될 것”이라고 전했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com