업무대행사는 어떻게 되는가요?
현재의 업무대행사는 ㈜인터개발입니다. 향 후 사업이 안정되는 시점에 조합총회를 통해 ㈜남주개발로 업무대행사를 변경하고자 합니다.
또한 ㈜남주개발이 업무대행사로 선정되기 전까지 본인(장영훈)이 ㈜인터개발의 대표이사로 취임하여 신속한 의사결정으로 사업을 추진할 예정입니다.
그리고 당사가 참여하게 된다면 업무대행비의 다소 증액이 필요한 사안이며 향후 협의를 통해 결정할 예정입니다.
신탁사도 변경되는가요?
현재의 우리자산신탁에서 무궁화신탁으로 변경할 예정입니다.
그동안 소송제기 등 당 조합과 우리자산신탁사간의 신뢰가 상실되어 새로이 사업계획(역세권 개발계획)을 수립하고, 무궁화 신탁으로 변경하여 업무를 진행하고자 합니다.
신탁사 이관업무는 추후 신탁사들과 업무협의를 통해 결정하게 될 것이며, 이 변경사항은 총회 인준사항이므로 임시총회에서 안건으로 처리할 예정입니다.
사업을 추진하기 위한 초기사업비 확보방안은?
당 조합사업을 재추진하기 위해서는 초기사업비로 약8억 / 약12억 등 총 20억정도가 예상됩니다. (모델하우스건립/토지용역계약/역세권 사전검토 접수준비/기타사업비 등)
새로이 업무대행사로 참여하는 당사가 부담을 하면 좋겠지만, 당사에서 자금을 투입하는 것 그 자체가 또 다른 제반의 문제(압류등)를 야기할 수 있다고 판단됩니다.
그러므로 조합원님들의 자발적인 참여가 필요하다고 사료됩니다.
또한, 상기 재원확보를 위해 완납자 및 미납자를 구분하여 미납자들에게 미납금 납부를 강요하는 것은 이치상으로는 맞는 말 같지만, 이것은 결국 조합을 두동강이 나게 만드는 발상이 될 것입니다.
왜냐하면 이사업에 대한 안정성이나 실현성이 전혀 확보되지 않은 현 시점에서, 일방적으로 미납자에게 위험을 감수하도록 요구하는 것은 기울어진 운동장이 되기 때문입니다.
그러므로 이번 초기사업비 확보를 위한 분담금 납부는 전체 조합원님들 모두를 대상자로 하고, 참여 여부에 대해서는 조합원 본인이 판단하도록 방침을 수립하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
즉 참여/관망/탈퇴 등 세가지 형태로 조합원님들의 성향을 구분하고, 이에 따른 진행방안을 수립하는 것이 가장 현실적인 방안이라 판단됩니다. 그러므로 완납/미납, 법률방/ 아닌방, 이렇게 구분하는 것은 이제 멈추고 상기 세가지 구분으로 조합원님들의 성향을 구분하고 사업계획을 수립해야만 할 것이라 판단됩니다.
새로운 건축설계 계획은 언제 어떻게 수립되나요?
현재 역세권개발계획으로 사업계획을 수립하기 위하여, 이에 따른 지구단위 구역계 설정 및 건축설계의 기본방안을 협의하고 있으며, 전체적인 건축설계 계획에 대한 확정적인 내용은 제2차 임시총회에서 보고 드릴 예정입니다.
새로운 건축설계의 주요사안은 43층의 최품격(하이-앤드)개념의 주상복합아파트를 탑상형으로 계획하는 것이며, 전용 85㎡ / 59㎡ 두 타입으로 설계를 진행할 것입니다. (조합원 신청평형 이동 가능)
역세권 개발계획을 통해 용적율을 약 650%까지 상향 조정하여 사업성을 최대한으로 확보할 계획입니다.
모델하우스는 어떻게 건립할 예정입니까?
모델하우스를 건립하는 주된 목적은,
① 토지매입 작업(대물교환 등)과
② 탈퇴업무 진행을 위한 대체자 확보를 위해서입니다.
또한 경비의 절감 및 시너지 효과를 위하여 당사에서 진행하는 봉천조합 및 기타현장과 공동으로 사용할 예정이며, 이에 따라 당사(세종이엔씨)에서 임차 및 건립을 진행하고 각 조합에 임대하는 형태로 업무를 진행할 것입니다.
장소는 내방역 8번출구 앞이며, 3층 건물 전체 약 400평에 건립할 예정입니다.
임차료는 보증금 약5억, 월세 5천7백(관리비포함)이며, 총건립예산은(공사,모형,디피,싸인,집기,사무기기등 토탈) 약12억입니다. 그러므로 순수건립비용만 약17억원이 소요되며 공사기간은 약 2개월, 임차기간은 1년 기준으로 산정하며, 추후 참여하는 각 조합과 나누어 부담하게 될 것이며, 당사에서 공정하게 각조합별로 배분할 것입니다.
(현재 봉천조합이 참여하였습니다.)
모델하우스 건립예정사(세종이엔씨)와 당 조합간 임대차 계약을 통해 모델하우스를 사용하게 될 것이며, 임차료의 최종정산은 함께 사용할 조합의 수가 정해지면 정산을 통해 최종금액이 결정될 것입니다.
(사용 기간등을 반영하여 결정)
토지작업 진행방안은?
새로이 토지용역 계약(세종이엔씨)을 추진위원회와 체결하고 업무를 개시할 예정입니다. 주민들과의 충분한 소통을 진행한 후에 사업설명회를 개최한 다음, 계약서 및 동의서등의 서류를 취합할 것이며, 다만, 가능한 대물교환 신청으로 유도하여 토지매입예산의 절감을 이루도록 할 것입니다.
기존 토지작업자의 의견을 충분히 수렴한 다음 구체적인 토지작업에 대한 진행계획을 명확히 수립하고 토지작업업무를 진행할 것이며, 그동안의 경험(당사가 진행한 현장)을 토대로 구체적인 실무를 수행할 것입니다.
12월말 67% / 내년 3월 80% / 내년 6월 95%를 목표로 수립하고 토지작업을 수행할 것입니다.
탈퇴업무와 관련하여 진행방안은 어떻게 되나요?
조합의 현재의 재원으로 탈퇴자를 환불한다는 것은 현실적으로 불가한 상황이며, 소송 등의 제기로 신탁사의 출금 업무가 완전히 중단된 상태입니다.
그러므로 신속하게 새로운 사업계획을 확정을 하고 모델하우스 건립을 통한 대체자의 확보 등으로 환불업무가 진행되어야만 할 것입니다.
그러므로 환불 신청에 대한 우선순위를 추진위원회에서 원칙에 따라 수립하고, 대체자가 확보 되면 그 우선 순서에 따라 순차적으로 환불업무를 진행할 예정입니다.
분담금만 환불하는 것을 원칙으로 하며, 업무대행비는 환불을 하지 못합니다. 그 이유는 탈퇴자가 발생할 경우 분양수수료 및 홍보비용의 집행 등 제반의 비용이 발생하기 때문이며, 계약서 및 조합규약에 환불이 안되도록 되어 있기 때문입니다.
다만, 탈퇴신청 조합원 본인이 직접 대체자를 확보한 경우에는 업무대행비의 50%를 환불할 예정입니다.
환불신청 업무는 탈퇴자 본인뿐만 아니라 조합에도 큰 영향이 미치는 사안이며, 총회의결 사항입니다.
그러므로 상호 협의를 통해 합리적으로 처리해야만 할 것이라 사료되며, 모델하우스 오픈 이후 업무를 진행할 것입니다.
초기사업비 조달방안은 어떻게 되는가요?
초기 사업추진을 위한 소요 예산은 개략적으로,
모델하우스 임차보증금 및 공사계약금 5억
토지작업 용역 계약금 2억
사업 진행비 1억 등
약 8억(부가세별도) 정도이며,
추후 모델준공 시점에 공사비 잔금 및 지구단위 사전검토 접수등에 따른 비용 그리고 기타비용 등 약12억(부가세별도) 정도(합 약20억원)가 예상됩니다.
그러므로 조합원 여러분들이 아래의 2가지 방안중 하나를 선택하여 분담금을 납부하여 주셔야 합니다.
(1안)
1차 5백만원
2차 모델하우스 오픈시점에 1천만원 합 1,500만원
(2안)
2천만원 일시 납부
2안에 경우는 3가지 인센티브를 부여하는 조건으로 진행
*. 신탁사 통장의 사용 불가로 인하여 추진위 통장으로 당분간 수납업무를 진행해야만 할 것으로 사료됩니다.
향후 인허가 일정은 어떻게 되나요?
역세권 개발계획이 반영된 지구단위 사전검토 접수 및 자구단위 입안제안 접수가 최우선과제이며, 지구단위 사전검토 접수는 9월말 / 지구단위 입안제안은 내년2월로 예정을 하고 사업을 추진할 계획입니다.
지구단위 사전검토는 동의율 50% 이상, 지구단위 입안제안은 67%이상의 동의서가 확보되어야 합니다.
역세권 개발사업의 350M 규정은 24년말까지 한시적으로 시행하는 것이기에 가능한 신속히 “서울시 사전검토”를 접수해야만 할 것입니다.
향후 사업진행 일정은 어떻게 되나요?
-. 모델하우스 착공
-. 새로운 사업계획의 수립 및 조합원 결의확보
-. 토지작업 착수 / 지주 사업설명회 개최
-. 제2차 임시총회 개최(8월15일) / 사업추진방안에 대한 승인
-. 지구단위 사전검토 접수(9월초)
-. 모델하우스 오픈(9월22일 예정)
-. 대체자 확보업무 착수
-. 제3차 임시총회 개최
-. 1차 조합원 가입계약서 변경 발급
-. 지구단위 사전검토 완료
-. 동의서 67% 확보 / 지구단위 입안제안 접수/ 내년 2월예정
시공사는 언제 선정되나요?
임시총회 개최 후 무궁화 신탁사를 통해 시공사를 추천받아 업무를 진행할 예정이며, 가능한 조속한 시일내에 참여의향서를 확보할 예정입니다. 현대건설를 1차적으로 협의를 진행할 예정이며, 메이저 시공사를 선정할 것입니다.
대략적 향후 분담금 납부일정은?
초기 납부금 1차 5백만원
2차 1천만원 합 1천5백만원 또는 일시 2천만원
지구단위 접수 약 2~3천만원 (토지계약금 집행예산)
사업부지 확보 분담금의 10% 전후 (부분 신용대출 진행)
사업승인 접수 분담금의 5~10% 전후
착공 후 중도금 대출(60%)
잔금 나머지 잔액(담보대출 등)
*. 추후 조합원 가입계약서 변경 시점에 확정될 것이며 상기사항은 예정사항입니다.
결론
조합원 여러분들이 다시 이수조합 사업을 재추진함에 있어서 많은 생각과 논란이 있을 것이라 생각됩니다. 이런 과정에서 조합원님들이 그 무엇보다 가장 선행적으로 염두에 두어야 할 부분은 사업의 정상화라 할 것입니다.
누가 얼마를 내고, 누가 낼 것이고, 어디에 쓸 것이고, 등등은 어찌보면 부차적인 문제라 할 것입니다.
다시말해 새 업무대행사와 새 집행부에게 새로운 사업계획을 수립하고, 이를 집행할 수 있도록 권한을 줄 것인가 아닌가가 이번 임시총회의 가장 중요한 목적이라 할 것입니다.
그러므로 이런 본질에서 벗어난 논란을 야기하는 것은 어찌보면 우리 이수조합사업 전체적인 측면에서 보면 정말 무책임하다고까지 할 수 있을 것입니다.
지금은 조합원님들의 편협하지 않은 현명한 판단이 정말로 절실히 필요한 시점이라 할 것입니다.
그러므로 이번 임시총회에 많은 관심과 참여를 당부드립니다.