업무대행사는 어떻게 되는가요?
현재의 업무대행사는 ㈜인터개발입니다. 향 후 사업이 안정되는 시점에 조합총회를 통해 ㈜남주개발로 업무대행사를 변경하고자 합니다. 또한 ㈜남주개발이 업무대행사로 선정되기 전까지 본인(장영훈)이 ㈜인터개발의 대표이사로 취임하여 신속한 의사결정으로 사업을 추진할 예정입니다. 그리고 당사가 참여하게 된다면 업무대행비의 다소 증액이 필요한 사안이며 향후 협의를 통해 결정할 예정입니다.
신탁사도 변경되는가요?
현재의 우리자산신탁에서 무궁화신탁으로 변경할 예정입니다.
그동안 소송제기 등 당 조합과 우리자산신탁사간의 신뢰가 상실되어 새로이 사업계획(역세권개발계획)을 수립하고, 무궁화 신탁으로 변경하여 업무를 진행하고자 합니다. 신탁사 이관업무는 추후 신탁사들과 업무협의를 통해 결정하게 될 것이며, 이 변경사항은 총회 인준사항이므로 임시총회에서 안건으로 처리할 예정입니다.
지주대표(대물조합원)으로 추진위원회 및 임원회의을 구성하는 이유는?
대물조합원 방식으로 토지작업을 진행하게 되면, 한번에 토지확보, 조합원확보, 토지매수 비용절감 등 세가지 효과를 동시에 볼 수 있습니다. 또한 재건축조합처럼 대외적인 신뢰도 확보(인허가업무/ 조합원모집)에서도 상당한 효과가 있습니다. 그러므로 당 현장 같은 경우 당사가 그동안 진행했던 여타의 현장처럼 대물방식으로 토지작업을 진행한다면 많은 부수적 효과을 얻을 수 있을 것입니다.
지주분들이 재건축이나 재개발조합처럼 조합집행부를 맡아 진행해야만 나중에 대물조합원이 조합으로 소유권을 이전등의 제반의 문제를 극복할 수 있습니다. 그러므로 지주대표가 집행부를 맡아야 사업이 안정적으로 진행될 수 있는 것입니다. 다만 모집조합원에게 불이익이 발생하지 않도록 조합설립 완료 이후에 창립총회시점 또는 조합설립인가 후모집 조합원이 임원으로 참여하게 될 것입니다.
새로운 사업계획은 언제 어떻게 수립되나요?
현재 역세권개발계획으로 사업계획을 수립하기 위하여, 이에 따른 지구단위 구역계 설정 및 건축설계의 기본방안을 협의하고 있으며, 전체적인 사업계획에 대한 확정적인 내용은 제1차 임시총회에서 안건사항으로 보고 드릴 예정입니다. 또한 인접지인 2단지에 대한 사업계획도 임시총회에서 함께 보고 드릴 것입니다.
새로운 사업계획의 주요사안은 1단지와 2단지를 병행하여 진행하고, 우선적으로 진행되는 현장으로 현재의 조합원을 이동한다는 것입니다. 임시총회 개최 전까지 구체적인 사업계획안을 수립할 것입니다.
역세권개발계획을 통해 용적율을 최대한 500%까지 상향 조정하여 사업성을 최대한으로 확보할 계획입니다.
모델하우스는 어떻게 건립할 예정입니까?
모델하우스를 건립하는 주된목적은,
① 대물조합원의 확보
② 탈퇴업무 진행을 위한 대체자 확보 때문입니다.
또한 경비의 절감 및 시너지 효과를 위하여 당사에서 진행하는 방배조합 및 기타현장과 공동으로 사용할 예정이며, 이에 따라 당사(세종이엔씨)에서 임차 및 건립을 진행하고 각 조합에 임대하는 형태로 업무를 진행할 것입니다.
장소는 ①안은 내방역 8번출구 앞이며, 3층 건물 전체 약 400평에 건립할 예정이며, ②안은 반포(엘루이)에 있는 약 400평 건물입니다.
이중에 하나를 선정할 예정입니다.
임차료는 보증금 4억~5억, 월세 5천이며, 총건립예산은(공사,모형,디피,싸인,집기,사무기기등 토탈) 약 12억입니다. 공사기간은 약 2개월, 임차기간은 1년 기준으로 산정하며, 추후 참여하는 각 조합과 나누어 부담하게 될 것이며, 당사에서 공정하게 배분할 것입니다.
종국적으로는 방배조합이 실제적 주간사가 될 것이라 판단됩니다.
다시말해 모델하우스 건립예정사(세종이엔씨)와 당 조합간 임대차 계약을 통해 모델하우스를 사용하게 될 것이며, 임차료의 최종정산은 함께 사용할 조합의 수가 정해지면 정산을 통해 최종금액이 결정될 것입니다.(사용 기간등을 반영하여 결정)
토지작업 진행방안은?
새로이 토지용역 계약(세종이엔씨)을 추진위와 체결하고 업무를 개시할 예정입니다. 주민들과의 충분한 소통을 진행한 후에 주민총회를 개최한 다음, 대물계약서 및 동의서등의 서류를 취합할 예정입니다.
소그룹 회의 등 사업설명회를 수시로 개최하여 사업진행에 대한 이해를 확보하는 것이 토지작업 성패의 포인트가 될 것입니다.
그러므로 토지작업에 대한 진행계획을 명확히 수립한 다음 토지작업업무를 진행할 것이며, 그동안의 경험(당사가 진행한 현장)과 방배조합의 실례를 토대로 구체적인 실무를 수행할 것입니다.
탈퇴업무와 관련하여 진행방안은 어떻게 되나요?
조합의 현재의 재원으로 탈퇴자를 환불한다는 것은 현실적으로 불가한 상황이며, 소송 등의 제기로 신탁사의 출금 업무가 완전히 중단된 상태입니다. 그러므로 신속하게 사업계획의 수립 및 확정 그리고 모델하우스 건립을 통한 대체자의 확보등으로 환불업무가 진행되어야만 할 것입니다. 그러므로 환불 신청에 대한 우선순위를 부여하고, 대체자가 확보 되면, 그 우선 순서에 따라 순차적으로 환불업무를 진행할 예정입니다.
분담금만 환불하는 것을 원칙으로 하며, 업무대행비는 환불을 하지 못합니다. 그 이유는 탈퇴자가 발생할 경우 분양수수료의 조합에 반납등 제반의 비용이 발생하기 때문입니다. 업무대행비 환불문제는 추후 협의 통해 합리적인 안을 수립할 예정입니다.
환불신청 업무는 탈퇴자 본인뿐만 아니라 조합에도 큰 영향이 미치는 사안이기에, 상호 협의를 통해 합리적으로 처리해야만 할 것이라 사료되며, 제1차 임시총회 완료 이후 업무를 진행할 것입니다.
초기사업비 조달방안은 어떻게 되는가요?
초기 사업추진을 위한 소요 예산은 개략적으로,
모델하우스 임차보증금 및 공사계약금 5억
토지작업 용역 계약금 2억
업무 진행비 1억 등
약 8억 정도이며,
추후 모델준공 시점에 보증금 및 공사 비 잔금 및 지구단위 사전검토 접수등에 따른 비용 그리고 기타비용 등 약 15억 정도가 예상됩니다.
그러므로 조합원 여러분들이,
1차 5백만원(분담금)
2차 모델하우스 오픈시점에 1천만원등의 납부가 필요한 상황입니다.
신탁사 통장의 사용 불가로 인하여 추진위 통장으로 당분간 수납업무를 진행해야만 할 것으로 사료됩니다.
향후 인허가 일정은 어떻게 되나요?
역세권 개발계획이 반영된 지구단위 사전검토 접수 및 자구단위 입안제안 접수가 최우선과제이며, 지구단위 사전검토 접수는 9월초 / 지구단위 입안제안은 12월 말로 예정을 하고 사업을 추진할 계획입니다.
지구단위 사전검토는 동의율 50% 이상, 지구단위 입안제안은 67%이상의 동의서가 확보되어야 합니다. 올해 안에 지구단위를 접수하기 위해서는 모든 업무를 신속히 진행해야만 할 것입니다.
역세권 개발사업의 350M 규정은 24년말까지 한시적으로 시행하는 것이기에 가능한 신속히 사전검토를 접수해야만 할 것입니다.
향후 사업진행 일정은 어떻게 되나요?
-. 모델하우스 착공
-. 새로운 사업계획의 수립 및 조합원 결의확보
-. 토지작업 착수 / 지주대표자 구성 및 사업설명회(소그룹) 개최
-. 제1차 임시총회 개최(8월초) / 사업추진방안에 대한 승인
-. 지주대상 전체 사업설명회 개최
-. 지주총회 개최 / 대물계약서 취합업무 개시
-. 지구단위 사전검토 접수(9월초)
-. 모델하우스 오픈(9월중순)
-. 대물계약자 가입계약서 작성 및 대체자 확보
-. 제2차 임시총회 개최
-. 모집조합원 가입계약서 변경 발급
-. 지구단위 사전검토 완료
-. 동의서 67% 확보 / 지구단위 입안제안 접수(관악구청) / 12월
시공사는 언제 선정되나요?
임시총회 개최 후 무궁화 신탁사를 통해 시공사를 추천받아 업무를 진행할 예정이며, 가능한 조속한 시일내에 참여의향서를 확보할 예정입니다. 현대건설를 1차적으로 협의를 진행할 예정이며, 메이저 시공사를 선정할 것입니다.
대략적 향후 분담금 납부일정은?
초기 납부금 1차 5백만원
2차 1천만원 합 1천5백만원
지구단위 접수 약 2~3천만원
사업부지 확보 분담금의 10% 전후 (부분 신용대출 진행)
사업승인 접수 분담금의 5~10% 전후
착공 후 중도금 대출(60%)
잔금 나머지 잔액(담보대출 등)
*. 추후 조합원 가입계약서 변경 시점에 확정될 것이며 상기사항은 예정사항입니다.
역세권 개발계획이란 무엇인가요?
역세권개발계획이란 승강장으로부터 250M(1차),500M(2차) 이내에 사업부지가 있을 경우, 종상향 및 용적율을 상향 조정하고 이 상향 조정된 부분의 50%를 공공임대(시프트)로 서울시에 기부채납하는 사업방식입니다.
작년 350M 규정이 한시적(24년말)으로 시행되어 당 조합도 350M 규정에 맞추어 사업계획을 새로이 수립하고자 합니다.
현재 당 조합 사업부지는 제2종 일반주거(7층이하)이지만, 역세권 계획으로 조정되면, 제3종 일반주거 또는 준주거로 상향조정됩니다.
가능한 준주거로 받을 수 있도록 실무협의를 진행하고 있으며, 이에 대한 구체적인 내용은 임시총회 개최 시 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.
2023.07.16.
㈜ 남주개발 대표이사 장 영 훈